Инвестиции в новостройки: главные нюансы
Инвестирование в недвижимость является популярным способом вложения денег, позволяющим консервативно инвестировать без значительного риска потерь. Есть пять основных способов инвестирования: покупка с целью перепродажи, сдачи в аренду, вложение в активы недвижимости (включая зарубежные), приобретение акций строительных компаний и их облигаций. Сдача в аренду считается наименее доходным вариантом, но это может быть увеличена с помощью использования заемных средств, таких как ипотека.
Для валютных инвесторов подходят REIT (инвестиционные товарищества недвижимости), которые покупают их для сдачи в и выплачивают дивиденды инвесторам. Наиболее доходными инструментами являются фонды роста и акции отдельных застройщиков, однако они предоставляют высокий уровень риска, и потери могут составить всю сумму инвестиций. Рассмотрим два самых распространённых варианта – это первые два в нашем списке.
Покупка квартиры под сдачу в аренду
Одним из популярных и легких форм инвестирования считается покупка квартиры для последующей её сдачи. Главное условие – чтобы она была отремонтирована и оборудована всем необходимым. Важным фактором служит местоположение – чем ближе он располагается к метро, офисным и учебным заведениям, достопримечательностям и паркам, тем выше его привлекательность для арендаторов.
Инвестор может выбрать долгосрочную или посуточную аренду. При этом ежемесячный доход будет вычитаться расходами на коммунальные платежи и текущий ремонт. Прибыль от долгосрочной обычно невелика и равняется к 2-5% годовых. Однако, жильё, как правило, растет в цене со временем.
Если в районе ведется активное строительство, цены на аренду могут упасть в будущем, в связи с тем, что другие владельцы также захотят сдавать их. Выбор дома зависит от потребностей будущих арендаторов: для студентов – рядом с институтами и развлекательной инфраструктурой; для семей с детьми – рядом с поликлиниками, детскими садами и школами, а также с парками; для краткосрочной аренды и туристов – в центре города или рядом с достопримечательностями или крупными вокзалами.
Необходимо учесть, что при варианте на короткий срок, ежедневный доход будет выше, но и затраты на ремонт и обслуживание также вырастут. В таком случае имеет смысл присмотреться к варианту в апарт-комплексах, где присутствуют управляющие компании, которые помогут с поиском арендаторов и управлением. Они обычно имеют более высокую доходность.
Покупка квартиры для перепродажи
Выбор стратегии играет ключевую роль. Эксперты советуют выбирать новостройки, чтобы получить быструю прибыль. Стоимость жилища в новых жилых комплексах возрастает по мере строительства. Вложение денег в начале проекта и перепродажа после завершения строительства — это наиболее широко применяемым методом заработка на этом. Средний годовой прирост стоимости дома, купленного на стадии котлована, составляет от 15% до 30%. Однако необходимо выбрать надежного застройщика, использующего проектное финансирование и эскроу-счета для защиты вложенных средств.
Конечно же хорошо иметь возможность продать её до вступления дома в эксплуатацию, чтобы избежать растущей конкуренции. Инвестиции в районы с перспективами, такими как строительство метро или крупных торгово-развлекательных комплексов, повышают шансы на успешную перепродажу. Приобретение жилплощади в престижных районах с ограниченным предложением также может быть выгодным.
Но стоит быть всегда внимательным при таких делах. Но сыграть на этих факторах не так-то просто, если не быть профессиональным инвестором, и о постоянно меняющихся планах развития городов приходится узнавать из новостей в СМИ – когда о последних уже все прознали. В качестве примера можно привести метрополитен. По объяснению экспертов, если о том, что его собираются где-то строить, уже все поголовно говорят, не сомневайтесь – в цены заранее заложена непосредственная близость метро в данном районе (ожидать следующего повышения цен стоит только при вводе станции в эксплуатацию).
Риски инвестиций в недвижимость
Жилая недвижимость в центре Ташкента всегда была привлекательным объектом для инвестирования, так как людям всегда требуется жилье. Однако здесь имеется свои особенности, такие как высокие транзакционные издержки, низкая ликвидность и низкая реальная прибыльность. Кроме того, есть и другие факторы, такие как налоги, обслуживание и риски, связанные с акционерным капиталом.
Приобретения жилья может быть надежным способом сохранить средства, но стоит выбирать объект инвестиций с умом, учитывая его рентабельность. Например, вариант недвижимости в малонаселенном или новом районе может оказаться невыгодным. Потому что это является дорогим товаром, люди подходят к этому осторожно и учитывают все детали, такие как вид из окна и расположение инфраструктуры. От малейших нюансов может зависеть решение покупателя, так как не каждый может позволить себе сделать это дважды.
Однако не обойтись без определённых рисков. Следует учитывать следующие факторы: неправильную оценку стоимости, что может привести к низкому финансовому приходу; неподходящее местоположение, которое может снизить привлекательность и стоимость выбранного места; недобросовестных арендаторов, которые могут повредить объект и требовать дополнительные траты на восстановление или снижение арендной ставки; задержки или замораживание объекта строительства, включая возможность банкротства застройщика; непредвиденные ситуации, такие как техногенные аварии, пожары или наводнения, требующие страхования; мошенничество, необходимых во внимательной проверки истории места и прав продавца; изменение цен на рынке, которое может привести к кратковременному падению или длительной стагнации стоимости. При выборе места для вклада своих денег требуется проявлять внимательность, проводить проверку его юридической чистоты и уметь правильно оценивать рынок и его тенденции.
